Depuis la disparition du dispositif Pinel, le logement locatif intermédiaire (LLI) permet aux particuliers d’investir dans le neuf avec des avantages fiscaux. Mais sa complexité freine encore les investisseurs. Une mesure du budget 2026 pourrait lever un frein majeur.
Depuis la disparition du dispositif Pinel, le logement locatif intermédiaire (LLI) permet aux particuliers d’investir dans le neuf avec des avantages fiscaux. Mais sa complexité freine encore les investisseurs. Une mesure du budget 2026 pourrait lever un frein majeur.
Il n’est pas tout à fait exact de dire que, depuis le 1er janvier 2025 et la disparition du dispositif Pinel, il n’existe plus d’incitation fiscale à investir dans l’immobilier neuf en France. Créé par la loi de finances pour 2024 mais véritablement opérationnel depuis janvier dernier, l’élargissement du logement locatif intermédiaire (LLI) aux investisseurs particuliers se pose en alternative au Pinel.
Pour mémoire, à mi-chemin entre les HLM et le parc privé, le logement locatif intermédiaire est caractérisé par des loyers inférieurs d’environ 15% à ceux du marché privé. Il vise à aider les classes moyennes à se loger dans des zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Créé en 2014, le LLI était réservé aux investisseurs institutionnels jusqu’en 2024.
Un premier bilan plutôt décevant de l’élargissement du LLI
Les investisseurs particuliers peuvent désormais bénéficier de ses avantages, à savoir une TVA de seulement 10%, au lieu de 20% habituellement, sur l’achat du logement, et l’octroi d’un crédit d’impôt sur les sociétés qui compense le paiement de la taxe foncière pendant 20 ans au maximum. Oui, vous avez bien lu, «crédit d’impôt sur les sociétés» : les investisseurs particuliers ne peuvent en effet bénéficier du LLI qu’en créant une société, généralement une SCI (société civile immobilière) à l’IR (impôt sur le revenu), la plus simple des personnes morales.
La plus simple, peut-être, mais cela ne signifie pas pour autant qu’une SCI se crée et s’administre en deux temps trois mouvements. «Il faut être au moins deux et il y a des frais de gestion», souligne auprès de Capital Lionel Causse, député du groupe Ensemble pour la République. «Un seul promoteur cartonne sur le LLI pour les particuliers. Pour les autres, c’est bof bof», indique de son côté Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui invoque une communication insuffisante de la part des banques et des conseillers en gestion de patrimoine sur le LLI auprès de leur clients, et l’obligation, pour ces derniers, de créer une société afin de bénéficier du dispositif.
Lever l’obligation de créer une société pour investir dans le LLI
C’est pourquoi Lionel Causse vient de déposer un amendement au projet de budget pour 2026, qui propose, «dans un souci d’équité fiscale, que (tous) les particuliers, y compris (et non plus seulement) à travers des SCI familiales, souhaitant acquérir un logement en vue de le louer à des personnes sous plafonds de ressources et de loyer, puissent bénéficier d’une TVA à 10% sur l’achat du logement et d’un crédit d’impôt pendant les 10 premières années, en contrepartie d’un engagement de location à usage de résidence principale pendant 10 ans». Un amendement que le député a présenté «aux équipes du Premier ministre Sébastien Lecornu ,qui l’étudient dans le cadre du projet de création d’un statut du bailleur privé».
Le jeu en vaut la chandelle, à en croire Finzzle Groupe, une société spécialisée dans la gestion de patrimoine : «Le LLI combine une rentabilité brute moyenne de 3,5 à 5%, avec une forte sécurité locative, les classes moyennes correspondant à un segment de la population structurellement demandeur de logements, ce qui limite le risque de vacance.» Ce qui en fait, selon elle, «l’alternative à considérer pour l’investissement immobilier de demain».