Encadrement des loyers à Paris en 2026 : ce que les propriétaires doivent vraiment savoir
L’encadrement des loyers à Paris reste au cœur de l’actualité en 2026. Le dispositif, mis en place à titre expérimental, a été prolongé jusqu’au 25 novembre 2026 par la loi 3DS.
Dans le même temps, les arrêtés préfectoraux continuent de fixer chaque année les loyers de référence par quartier, type de logement et année de construction, comme celui en vigueur du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.
Pour un bailleur parisien, 2026 est donc une année charnière : le dispositif existe toujours, il est de plus en plus contrôlé, et son avenir au-delà de 2026 est débattu au Parlement.
Encadrement des loyers à Paris : rappel du principe
L’encadrement des loyers à Paris repose sur trois valeurs clés :
- loyer de référence (€/m²)
- loyer de référence minoré (plancher)
- loyer de référence majoré (plafond légal)
Pour chaque logement parisien loué en résidence principale (nu ou meublé), le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf si un complément de loyer est appliqué et justifié. Le dispositif concerne la mise en location et le renouvellement du bail dans une zone classée « tendue » et intégrée à l’expérimentation ELAN.
En 2026, Paris reste pleinement dans ce cadre :
- encadrement du niveau des loyers (loyers de référence)
- encadrement de la hausse des loyers en zone tendue (décret national reconduit jusqu’au 31 juillet 2026)
Ce qui change (ou peut changer) à l’horizon 2026
Plusieurs éléments sont à avoir en tête pour un propriétaire à Paris en 2026 :
- L’expérimentation instaurée par la loi ELAN a été prolongée par la loi 3DS jusqu’au 25 novembre 2026 pour permettre une évaluation complète du dispositif.
- La Ville de Paris milite officiellement pour la pérennisation et même l’extension du dispositif, estimant qu’il fonctionne et qu’il doit être renforcé.
- Les études publiées en 2025 montrent un impact réel : selon l’APUR, l’encadrement a permis aux locataires parisiens d’économiser en moyenne 1 700 € par an entre mi-2023 et mi-2024, avec un effet particulièrement fort sur les petites surfaces.
- En parallèle, les contrôles et les procédures de sanction se structurent. Paris dispose depuis 2023 d’une délégation de pouvoir de contrôle et de sanction, ce qui renforce la capacité de la Ville à sanctionner les loyers illégaux.
Pour un bailleur : 2026 n’est pas la fin de l’encadrement, mais plutôt une année de durcissement des attentes et des contrôles, dans un contexte où le Parlement discute déjà d’une prolongation au-delà de 2026.
Comment calculer son loyer encadré à Paris en 2026 ?
Pour fixer légalement son loyer en 2026, la méthode reste la même, mais il faut s’appuyer sur les bons outils.
- Identifier les caractéristiques du logement
- Adresse et quartier administratif (1er au 20e arrondissement)
- Type de location : nu ou meublée
- Année de construction de l’immeuble
- Surface habitable (loi Boutin)
- Rechercher le loyer de référence
- Loyer de référence, minoré et majoré consultables via les outils mis à disposition par la DRIHL et l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).
- Calculer le loyer de base
- Loyer de référence (ou loyer de référence majoré, souvent utilisé comme plafond) × surface du logement
- Ce montant correspond au loyer hors charges maximal autorisé, avant éventuel complément de loyer.
- Décider d’un éventuel complément de loyer
- Possible uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence (vue remarquable, grande terrasse rare, prestations très haut de gamme, etc.).
- Doit être clairement indiqué et justifié dans le bail, et reste contestable par le locataire.
Gestion Faite Pour Vous accompagne les bailleurs dans ces calculs, en croisant loyers de référence et loyers réellement pratiqués dans chaque quartier parisien, pour fixer un loyer à la fois légal et optimisé.
Encadrement des loyers Paris 2026 : ce que l’on peut faire (et ce que l’on doit éviter)
Ce que peut faire un propriétaire en 2026 à Paris :
- Fixer un loyer au niveau du loyer de référence majoré (ou légèrement en dessous pour favoriser la location rapide)
- Appliquer, si c’est réellement justifié, un complément de loyer pour des prestations exceptionnelles, en le justifiant dans le bail
- Réviser le loyer chaque année dans la limite de l’IRL si une clause de révision est prévue
- Au renouvellement du bail, ajuster le loyer dans le cadre strict prévu par la loi (encadrement et références de loyers)
Ce qu’il est risqué de faire :
- Dépasser le loyer de référence majoré sans complément de loyer, ou avec un complément non justifié
- « Repartir de zéro » à la relocation comme si le logement n’était pas encadré
- Utiliser des baux atypiques (baux civils, baux de résidence secondaire, colocation avec baux multiples, pseudo locations touristiques) pour contourner l’encadrement sans conseil juridique solide : ces montages sont de plus en plus ciblés par les contrôles.
Les risques en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Paris
Les contrôles et recours se renforcent :
- Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, le juge pour contester un loyer excédant le plafond.
- Le bailleur peut être contraint de :
- baisser le loyer à un niveau conforme,
- rembourser le trop-perçu sur plusieurs mois, voire plusieurs années.
- Des amendes administratives peuvent être prononcées par l’autorité compétente (jusqu’à 5 000 € pour un particulier, davantage pour une personne morale), conformément au cadre fixé par la loi ELAN et ses textes d’application.
En 2025, plusieurs articles de presse soulignent que, malgré ces règles, une part importante des annonces parisiennes dépasse encore les plafonds, mais que les locataires sont de mieux en mieux informés et contestent davantage.
Paris 2026 : un marché toujours tendu, mais très encadré
L’encadrement n’a pas fait disparaître l’attractivité du marché parisien, ni l’investissement locatif, mais il en modifie les règles du jeu :
- loyer médian autour de 18–19 €/m² hors charges sur l’agglomération, avec des écarts importants selon les zones et les types de biens
- plafonds plus stricts sur les petites surfaces, qui étaient historiquement les plus chères au m²
- pression accrue sur la qualité du bien (DPE, état, prestations) pour justifier un loyer au plafond légal
Un investisseur qui achète à Paris en 2026 doit donc :
- intégrer les plafonds de loyers dans ses projections de rentabilité,
- anticiper les obligations de rénovation énergétique (notamment pour les logements classés F ou G),
- sécuriser la rédaction de ses baux pour éviter tout risque de contestation future.
Comment Gestion Faite Pour Vous vous accompagne sur l’encadrement des loyers à Paris
Gestion Faite Pour Vous intervient sur Paris et l’Île-de-France pour aider les propriétaires bailleurs à concilier rendement et conformité en les accompagnant dans leur gestion locative.
Notre accompagnement couvre :
- Analyse de votre bien
- surface, quartier, année de construction, DPE, prestations
- positionnement par rapport aux loyers de référence et au marché réel
- Calcul du loyer 2026
- détermination du loyer encadré (référence majorée × surface)
- étude d’opportunité d’un complément de loyer argumenté
- simulation de rentabilité avec différents scénarios de loyer
- Mise en place et suivi
- rédaction du bail conforme (mentions légales, indication du loyer de référence, du loyer précédent, du complément le cas échéant)
- suivi des révisions annuelles dans le respect de l’IRL
- gestion de la relation locataire, des éventuelles contestations et ajustements nécessaires
En tant que propriétaire, vous n’avez pas vocation à devenir expert juridique de l’encadrement des loyers. En 2026, la différence se fait entre les bailleurs qui improvisent et ceux qui s’appuient sur une gestion professionnelle, capable de sécuriser à la fois le loyer, la rentabilité et la tranquillité sur le long terme.
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