Encadrement des loyers Toulouse : ce qu’il faut vraiment savoir quand on est propriétaire
Pour un propriétaire ou un investisseur, l’enjeu est de comprendre ce qui s’applique concrètement à Toulouse aujourd’hui en 2025-2026, et comment fixer un loyer légal… sans sacrifier la rentabilité.
Gestion Faite Pour Vous accompagne les bailleurs sur Toulouse dans la fixation des loyers, la mise en location et la gestion locative complète de leurs appartements et maisons.
1. Toulouse est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?
Il faut distinguer deux mécanismes distincts, souvent confondus :
- L’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue
- L’encadrement du niveau des loyers avec des loyers de référence (Paris, Lille, Bordeaux, etc.)
Toulouse fait bien partie des grandes agglomérations en « zone tendue » : le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers (plafond d’augmentation à la relocation et au renouvellement du bail) s’applique donc dans la ville.
En revanche, à la différence de Paris, Bordeaux ou Lille, Toulouse n’est pas, à ce jour, couverte par un dispositif local d’« encadrement du niveau des loyers » avec loyers de référence minoré / médian / majoré fixés par arrêté préfectoral.
En pratique, pour un propriétaire toulousain :
- le loyer reste libre lors de la toute première mise en location (sous conditions)
- les hausses sont encadrées lors d’un renouvellement ou d’un changement de locataire
- il n’existe pas encore de grille officielle de loyers de référence comme à Paris ou Bordeaux
2. Les grandes lois à connaître pour l’encadrement des loyers à Toulouse en 2026
Même sans loyers de référence locaux, votre loyer est impacté par plusieurs textes nationaux :
- Loi Alur (2014) : a posé les bases de l’encadrement des loyers dans les grandes villes en tension.
- Loi Élan (2018) : a rendu possible à titre expérimental l’encadrement du niveau des loyers dans certaines communes volontaires jusqu’en 2026.
- Loi 3DS (2022) et textes ultérieurs : ont prolongé et ajusté le dispositif, notamment pour les zones tendues et la limitation des augmentations.
Pour Toulouse, ce qui compte aujourd’hui, ce sont surtout :
- les règles d’augmentation limitée du loyer entre deux locataires
- la prise en compte du DPE (logements F/G beaucoup plus contraints en hausse de loyer)
3. Concrètement : comment fonctionne l’encadrement des loyers à Toulouse ?
3.1 Première mise en location
Pour un logement loué pour la première fois (ou resté vacant plus de 18 mois), le loyer de départ est en principe libre, à condition de rester cohérent avec :
- le marché local (quartier, type de bien, état, prestations)
- le caractère « raisonnable » au regard des loyers de biens comparables
En pratique, nous calibrons le loyer en croisant :
- les données d’observatoires locaux des loyers
- les annonces réellement louées sur les mêmes quartiers (Capitole, Carmes, Saint-Cyprien, Minimes, Rangueil, Côte Pavée, Borderouge, etc.)
- la stratégie patrimoniale du propriétaire (rentabilité, turnover souhaité, cible locative)
3.2 Relocation : changement de locataire
Toulouse étant en zone tendue, un bailleur ne peut pas revaloriser librement son loyer à chaque changement de locataire.
En règle générale :
- l’augmentation possible est plafonnée par l’indice de référence des loyers (IRL)
- si le loyer était manifestement sous-évalué, une hausse plus forte est parfois envisageable, mais strictement encadrée et à justifier par des références de loyers de voisinage
3.3 Renouvellement du bail
Au renouvellement du bail d’habitation principale :
- si le loyer est « dans la norme » du quartier, la hausse est limitée à l’IRL
- s’il est nettement inférieur aux loyers comparables, une augmentation encadrée peut être proposée au locataire, preuves à l’appui (références de loyers, diagnostics, etc.)
4. Encadrement des loyers et DPE à Toulouse
Le niveau de performance énergétique (DPE) du logement influence directement la possibilité de revaloriser le loyer.
Pour un logement classé F ou G :
- le loyer ne peut pas être augmenté au-delà du dernier loyer appliqué dans plusieurs cas, notamment en zone tendue.
- à moyen terme, certaines passoires énergétiques sont progressivement interdites à la location si aucune rénovation n’est engagée
En pratique, pour un propriétaire toulousain :
- un bon DPE (A à D/E) permet de sécuriser la capacité à réviser le loyer
- un DPE F/G impose d’anticiper des travaux, sous peine de blocage du loyer et d’une perte de valeur locative
Gestion Faite Pour Vous intègre cet aspect dans la stratégie locative : arbitrage entre travaux, loyer cible, type de bail et rentabilité.
5. Fixer un loyer à Toulouse en 2026 : ce que l’on peut faire (et ce qu’il vaut mieux éviter)
Ce que vous pouvez faire
- Fixer un loyer initial cohérent avec le marché de votre quartier
(ex : un T2 rénové aux Carmes, un studio étudiant à Rangueil, un T3 familial à Saint-Cyprien…) - Optimiser le loyer grâce à :
- un bon niveau de prestation (cuisine équipée, rangements, fibre, etc.)
- une mise en valeur du bien (photos, home staging, rédaction de l’annonce)
- Réviser le loyer chaque année si une clause de révision figure au bail, dans la limite de l’IRL
- En cas de loyer très sous-évalué, préparer un dossier argumenté pour proposer une hausse au renouvellement du bail (références de loyers et justificatifs à l’appui)
Ce qu’il vaut mieux éviter
- Augmenter fortement le loyer entre deux locataires sans vérifier les règles applicables aux zones tendues
- S’aligner uniquement sur les annonces les plus hautes du marché sans vérifier si elles respectent réellement la réglementation
- Ignorer l’impact du DPE sur la possibilité d’augmenter le loyer
- Omettre d’indiquer dans le bail certaines informations obligatoires (surface, loyer précédent, DPE…), qui peuvent fragiliser votre position en cas de contestation
6. Spécificités du marché locatif toulousain
Pour bien utiliser les marges permises par la loi, il faut tenir compte de la réalité du marché local :
- Forte demande sur les petites surfaces (studios, T1, T2) dans les quartiers étudiants et hypercentre : Capitole, Esquirol, Carmes, Saint-Michel, Rangueil…
- Marché dynamique pour les T2/T3 bien situés pour les jeunes actifs autour de Compans-Caffarelli, Saint-Cyprien, Patte d’Oie, Borderouge
- Demande familiale soutenue dans certains quartiers résidentiels (Côte Pavée, Lardenne, Minimes, Croix-Daurade…) et dans les communes limitrophes (Balma, Blagnac, Colomiers, Tournefeuille…)
L’objectif est de trouver le « juste loyer » : assez élevé pour valoriser votre bien, mais suffisamment réaliste pour limiter la vacance locative et rester dans le cadre réglementaire.
7. Les risques en cas de non-respect de l’encadrement
Même sans loyers de référence comme à Paris, le bailleur reste soumis :
- aux règles d’encadrement des hausses en zone tendue
- aux règles générales du droit des baux d’habitation
En cas de manquement, le locataire peut :
- contester le montant du loyer (ou de sa révision)
- saisir la commission de conciliation, voire le juge
- obtenir une diminution du loyer et/ou un remboursement du trop-perçu, à effet rétroactif dans certains cas
Dans les villes où le plafonnement local existe, des amendes administratives pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur particulier sont possibles ; ces ordres de grandeur illustrent la sévérité croissante de la réglementation partout en France.
8. Comment Gestion Faite Pour Vous peut vous aider à Toulouse
Notre accompagnement sur Toulouse comprend :
- Analyse de votre bien et de son quartier
- typologie du logement, DPE, état, prestations
- analyse fine du marché local, segment par segment
- Définition d’un loyer optimisé
- calcul du loyer cible en respectant les règles d’encadrement
- arbitrage nu / meublé, type de bail (classique, mobilité, etc.)
- projection de rentabilité (loyer, charges, éventuels travaux)
- Mise en location et sécurisation juridique
- rédaction du bail conforme (mentions obligatoires, DPE, historique du loyer…)
- sélection rigoureuse des locataires, gestion des états des lieux
- suivi des révisions de loyers dans le respect de l’IRL
- Gestion locative complète
- encaissement des loyers, gestion des impayés et sinistres
- relations avec le locataire, interventions techniques
- accompagnement sur la durée pour adapter le loyer à l’évolution de la réglementation
9. Vous avez un projet locatif à Toulouse ?
Si vous cherchez des informations sur l’encadrement des loyers à Toulouse, c’est probablement que vous voulez sécuriser votre investissement tout en restant conforme à la loi.
Nous pouvons :
- analyser gratuitement la situation de votre bien (ou de votre projet d’achat)
- vous proposer un niveau de loyer cohérent avec la réglementation et le marché toulousain
- prendre en charge tout ou partie de la gestion locative
Découvre également notre article traitant de l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ainsi que Bordeaux