Encadrement des loyers à Bordeaux en 2026 : guide pratique pour les propriétaires
Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux fait partie des villes où les loyers sont officiellement encadrés par des loyers de référence minoré, médian et majoré. Tout bail d’habitation (y compris bail mobilité) signé ou renouvelé sur la ville est concerné par ce dispositif, prolongé au moins jusqu’en 2026 dans le cadre de l’expérimentation nationale issue de la loi ELAN.
Pour un bailleur bordelais, comprendre l’encadrement des loyers en 2026 est indispensable pour fixer un loyer légal, optimiser sa rentabilité et éviter les sanctions.
Encadrement des loyers à Bordeaux : le principe
À Bordeaux, le loyer d’un logement loué en résidence principale est plafonné par des loyers de référence définis chaque année par arrêté préfectoral, sur la base des données de l’Observatoire local des loyers.
Pour chaque logement, on distingue :
- un loyer de référence (€/m²)
- un loyer de référence minoré
- un loyer de référence majoré (plafond légal)
Ces valeurs varient selon :
- le secteur géographique (zones et sous-zones de Bordeaux et parfois de la métropole)
- le nombre de pièces du logement
- l’année de construction de l’immeuble
- le type de location (vide ou meublée)
Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer dûment justifié.
Le cadre légal en 2026
L’encadrement bordelais s’inscrit dans deux couches de réglementation :
- L’encadrement local du niveau des loyers (loyers de référence), permis par la loi ELAN de 2018, en expérimentation jusqu’en novembre 2026.
- L’encadrement de la hausse des loyers en zone tendue, prolongé jusqu’au 31 juillet 2026 par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025.
Concrètement, pour Bordeaux en 2026 :
- votre loyer de base doit respecter le plafond fixé par l’arrêté préfectoral en vigueur (loyer de référence majoré)
- vos augmentations de loyer sont en plus encadrées par les règles nationales applicables aux zones tendues (indexation IRL, plafonnement à la relocation, etc.)
Le dispositif global doit théoriquement prendre fin en novembre 2026, sauf prolongation ou pérennisation via une nouvelle loi, scénario actuellement discuté et largement soutenu par une mission parlementaire.
Comment calculer son loyer encadré à Bordeaux en 2026 ?
Pour fixer un loyer conforme, la méthode repose sur quelques étapes clés.
1. Identifier les caractéristiques de votre logement
Vous devez connaître précisément :
- l’adresse exacte (pour déterminer la zone / sous-zone de référence)
- la surface habitable (loi Boutin)
- le nombre de pièces principales
- l’année de construction de l’immeuble
- le type de location : vide ou meublée
2. Trouver les loyers de référence applicables
Les loyers de référence de Bordeaux sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, publié par la préfecture de Gironde et relayé par Bordeaux Métropole et Service-Public.
On y trouve, pour chaque secteur et catégorie de logement :
- le loyer de référence minoré
- le loyer de référence
- le loyer de référence majoré (plafond)
3. Calculer le loyer maximal autorisé
Loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable (m²) = loyer hors charges maximal autorisé.
Vous pouvez choisir un loyer :
- égal ou inférieur au loyer de référence
- entre le loyer de référence et le loyer de référence majoré
- au-dessus du loyer majoré uniquement si un complément de loyer est applicable et justifié (voir ci-dessous)
4. Le complément de loyer à Bordeaux
Comme dans les autres villes encadrées, un complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, non prises en compte par le loyer de référence (grande terrasse rare, vue exceptionnelle, prestations très haut de gamme, etc.).
Attention :
- le complément doit être mentionné et motivé dans le bail
- il peut être contesté par le locataire dans les 3 mois suivant la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge si nécessaire
Encadrement des loyers et DPE à Bordeaux
Comme ailleurs, la performance énergétique (DPE) influence votre capacité à augmenter le loyer :
- un logement classé F ou G est soumis à des restrictions fortes de revalorisation en zone tendue, avec gel des loyers dans plusieurs cas et interdiction progressive de mise en location sans travaux.
- un DPE plus favorable (A à D/E) permet de conserver une certaine marge de manœuvre pour la révision du loyer.
À Bordeaux, où la tension locative est forte dans de nombreux quartiers (centre historique, Chartrons, Bastide, Caudéran, etc.), un bon DPE est devenu un levier concurrentiel réel, autant pour trouver un locataire que pour justifier un loyer proche du plafond.
Ce que l’on peut faire (et ce qu’il vaut mieux éviter) en 2026
Ce qu’un propriétaire peut faire légalement :
- fixer un loyer au niveau du loyer de référence ou du loyer de référence majoré, en restant cohérent avec le marché local
- appliquer un complément de loyer si les caractéristiques du logement le justifient réellement
- réviser le loyer chaque année, dans la limite de l’IRL, si une clause de révision est prévue au bail et si la réglementation sur le DPE le permet
- proposer, au renouvellement du bail, un ajustement du loyer dans le cadre strict des règles bordelaises et nationales (références de loyers comparables à l’appui)
Ce qu’il vaut mieux éviter :
- dépasser le loyer de référence majoré sans complément de loyer, ou avec un complément non défendable
- caler son loyer uniquement sur les annonces les plus élevées sans vérifier leur conformité
- oublier de mentionner dans le bail : surface, loyers de référence, loyer précédent, existence d’un complément
- tenter de contourner l’encadrement via des montages fragiles (faux baux de résidence secondaire, locations hybrides mal structurées, etc.), de plus en plus visés par les contrôles.
Les risques en cas de non-respect de l’encadrement à Bordeaux
Si le loyer dépasse le plafond légal sans justification valable, le locataire peut :
- contester le montant du loyer devant la commission départementale de conciliation
- saisir ensuite le juge pour obtenir :
- la baisse du loyer au niveau légal,
- le remboursement du trop-perçu sur plusieurs mois, voire plusieurs années.
En parallèle, le préfet (ou, à terme, une collectivité ayant reçu délégation) peut infliger une amende administrative pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros (5 000 € pour un particulier, davantage pour une personne morale), comme le permet le cadre général de l’encadrement Elan.
Les retours d’expérience montrent qu’environ un tiers des annonces dans les villes encadrées restent au-dessus des plafonds, mais que les contrôles et sanctions tendent à se renforcer.
Marché locatif bordelais en 2026 : un contexte toujours tendu
L’encadrement s’applique dans un marché où :
- la demande reste forte, notamment dans le centre-ville, les Chartrons, la Bastide, Caudéran et les quartiers proches des transports
- les petites surfaces (studios, T1, T2) sont très recherchées par les étudiants et jeunes actifs
- les familles ciblent les T3/T4 dans les secteurs proches des écoles et des transports, à Bordeaux et dans certaines communes de la métropole
L’encadrement ne fait donc pas disparaître la tension, mais il limite les excès de loyers. Pour l’investisseur, cela impose d’intégrer le plafond de loyer dans les calculs de rendement dès l’achat et de travailler la qualité du bien (rénovation, DPE, confort) pour rester attractif au sein de ce cadre. Le Monde.fr+1
Comment Gestion Faite Pour Vous vous accompagne à Bordeaux
Gestion Faite Pour Vous aide les propriétaires bailleurs à sécuriser et optimiser leur gestion locative à Bordeaux malgré l’encadrement des loyers :
- Analyse de votre bien
- localisation précise, typologie, DPE, état, prestations
- positionnement par rapport aux loyers de référence et aux loyers de marché réels
- Calcul du loyer 2026
- détermination du loyer encadré légal (référence majorée × surface)
- étude d’opportunité d’un complément de loyer argumenté
- simulation de rentabilité en intégrant plafonds, charges et éventuels travaux
- Mise en location et gestion
- rédaction de baux conformes avec mentions obligatoires
- suivi des révisions annuelles dans le respect de l’IRL et du DPE
- gestion locative complète (sélection des locataires, loyers, sinistres, relation locataire)
Dans un contexte où l’encadrement des loyers est appelé à se prolonger voire à se renforcer après 2026, s’appuyer sur une gestion professionnelle permet de transformer une contrainte réglementaire en cadre sécurisé pour votre investissement locatif à Bordeaux.
Découvre également no articles sur l’encadrement des loyers à Paris et Toulouse.