Encadrement des loyers à Boulogne-Billancourt en 2026 : ce qu’il faut savoir quand on est propriétaire
Boulogne-Billancourt fait désormais partie des villes où le montant des loyers est officiellement plafonné. La commune est en zone tendue depuis plusieurs années, et un dispositif local d’encadrement des loyers s’applique aux nouveaux baux depuis le 1er septembre 2023.
Pour un bailleur, cela change la façon de fixer son loyer : on ne se contente plus de regarder “les annonces du coin”, il faut respecter des loyers de référence et documenter ses calculs, sous peine de devoir rembourser une partie des loyers ou de recevoir une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € en cas de dépassement important et persistant.
Gestion Faite Pour Vous accompagne les propriétaires à Boulogne-Billancourt pour fixer un loyer conforme et optimiser la rentabilité dans ce nouveau cadre réglementaire.
Boulogne-Billancourt : zone tendue et ville à loyers encadrés
Boulogne-Billancourt cumule deux réalités :
- Ville en zone tendue de l’agglomération parisienne :
- préavis réduit à 1 mois pour le locataire,
- hausse des loyers encadrée à la relocation et au renouvellement de bail (indexation via l’IRL, règles spécifiques pour les logements énergivores).
- Ville avec encadrement local du niveau des loyers depuis 2023 :
- des loyers de référence sont fixés par catégorie de logement et par zone,
- Boulogne-Billancourt a rejoint le dispositif expérimental prévu par la loi ELAN, avec une mise en œuvre prolongée plusieurs années.
Résultat : le loyer boulonnais est à la fois limité dans sa progression (zone tendue) et plafonné par des loyers de référence (encadrement local).
Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Boulogne-Billancourt ?
En 2026, pour chaque logement concerné par un bail d’habitation principale (vide, meublée ou bail mobilité), trois valeurs de référence au m² sont définies :
- loyer de référence médian
- loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %)
- loyer de référence minoré (loyer de référence – 30 %)
Ces valeurs dépendent notamment de :
- la localisation dans la ville (secteurs / sous-secteurs),
- le type de location (nu ou meublé),
- le nombre de pièces,
- l’année de construction de l’immeuble.
En principe, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.
Exemple de barèmes indicatifs
Les barèmes évoluent chaque année, mais les ordres de grandeur publiés pour 2025 donnent une idée des niveaux observés (studio, T2, T3, etc., avec un minoré, un médian et un majoré par m²).
Pour un propriétaire, la logique est la suivante :
- on récupère le loyer de référence adapté au bien,
- on multiplie par la surface habitable (loi Boutin),
- on obtient le loyer « plafond » hors charges (loyer de référence majoré × m²).
Gestion Faite Pour Vous peut se charger de cette vérification pour chaque mise en location ou relocation.
Complément de loyer : dans quels cas est-il possible à Boulogne ?
Comme dans les autres villes encadrées, un complément de loyer peut être ajouté au-dessus du loyer de référence majoré, mais uniquement à des conditions strictes :
- le logement doit présenter des caractéristiques de confort ou de localisation réellement exceptionnelles (grande terrasse rare, vue dégagée exceptionnelle, prestations très haut de gamme, etc.),
- ces caractéristiques ne doivent pas déjà être prises en compte dans le barème de référence,
- le complément doit être clairement indiqué et justifié dans le bail.
Le locataire dispose d’un délai (généralement 3 mois après la signature) pour contester ce complément devant la commission de conciliation, puis éventuellement devant le juge. Il est donc essentiel d’argumenter et de documenter sérieusement.
Encadrement des loyers et DPE à Boulogne-Billancourt
À Boulogne comme ailleurs, le diagnostic de performance énergétique (DPE) influence vos marges de manœuvre :
- pour un logement classé F ou G, la hausse de loyer est très limitée en zone tendue, avec parfois un gel pur et simple du loyer et, à terme, une interdiction de mise en location sans travaux.
- un DPE correct (A à D/E) permet de conserver la possibilité de réviser le loyer dans les limites de l’indexation légale (IRL) et des règles d’encadrement local.
Dans un marché très recherché comme Boulogne-Billancourt, améliorer le DPE devient souvent un investissement rentable : meilleur loyer possible dans le cadre légal, et attractivité accrue auprès des locataires.
Ce qu’un propriétaire peut faire… et ce qu’il vaut mieux éviter
Ce qui reste possible en 2025–2026 à Boulogne-Billancourt :
- positionner le loyer au plus près du loyer de référence majoré pour maximiser la rentabilité, tout en restant dans le cadre légal,
- demander un complément de loyer lorsqu’il est réellement légitime, avec un dossier solide,
- appliquer une révision annuelle du loyer basée sur l’IRL si une clause le prévoit dans le bail et si les règles DPE le permettent,
- ajuster le loyer au renouvellement du bail, en respectant l’encadrement et en s’appuyant sur des loyers de comparaison en cas de loyer sous-évalué.
Ce qui devient risqué :
- dépasser le loyer de référence majoré sans complément de loyer, ou avec un complément mal justifié,
- se baser uniquement sur les annonces les plus chères du secteur sans vérifier leur conformité au dispositif,
- négliger les mentions obligatoires dans le contrat (loyers de référence, loyer précédent, surface, DPE),
- multiplier les montages “exotiques” pour contourner les règles (faux baux de résidence secondaire, pseudo-colocations mal cadrées, etc.), de plus en plus ciblés par les contrôles.
Quels sont les risques en cas de non-respect des plafonds ?
En cas de loyer trop élevé par rapport au plafond légal :
- le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour obtenir :
- la diminution du loyer à un niveau conforme,
- le remboursement du trop-perçu sur une période passée.
- l’autorité compétente peut infliger une amende administrative (jusqu’à 5 000 € pour un particulier, davantage pour une personne morale) si le bailleur refuse de se mettre en conformité.
Pour un investisseur, une mauvaise gestion de l’encadrement peut donc effacer une partie du rendement, voire transformer un bien rentable sur le papier en source de contentieux.
Comment Gestion Faite Pour Vous vous aide à Boulogne-Billancourt
À Boulogne-Billancourt, Gestion Faite Pour Vous prend en charge l’ensemble des contraintes liées à l’encadrement des loyers, pour que vous puissiez vous concentrer sur votre projet patrimonial :
- Analyse du bien et du secteur
- étude du quartier, du type de logement, des prestations, du DPE,
- comparaison avec les niveaux de loyers réellement pratiqués et les loyers de référence officiels.
- Détermination du loyer encadré
- calcul du loyer plafond (loyer de référence majoré × surface),
- arbitrage entre loyer, attractivité du bien et durée de vacance locative,
- étude d’opportunité d’un complément de loyer avec argumentaire documenté.
- Sécurisation juridique et gestion locative
- rédaction du bail conforme (mentions légales, historique du loyer, références),
- suivi des révisions annuelles dans le respect des textes,
- gestion quotidienne du bien (loyers, charges, relation locataire, sinistres).
L’encadrement des loyers en 2026 à Boulogne-Billancourt est une contrainte, mais bien géré, il n’empêche ni la rentabilité ni la valorisation à long terme. L’objectif est de trouver le niveau de loyer qui respecte les plafonds, rassure le locataire et sécurise vos revenus.
Découvrez également notre article sur l’encadrement des loyers à Paris ou Neuilly-sur-Seine.