Après la fin du Pinel, les investisseurs attendaient un nouveau cadre pour l’immobilier locatif neuf. C’est désormais chose faite avec le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou Relance Logement. Son principe est simple : en échange d’un engagement de location à loyer encadré, l’investisseur peut amortir fiscalement une partie de la valeur de son bien et réduire ainsi son revenu imposable. Voici ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Mis en place pour soutenir la production de logements en France, ce dispositif s’adresse aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif neuf. Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt, le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal : chaque année, une fraction de la valeur du logement vient en déduction de vos revenus fonciers.
Ce levier est accordé sous plusieurs conditions : un engagement de location, le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que la conformité aux normes énergétiques en vigueur.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif vise exclusivement le neuf. Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), à compter de 2026, et situé dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues. La location doit se faire nue, c’est-à-dire non meublée.
Grande nouveauté par rapport au Pinel : le dispositif s’applique sur tout le territoire français, sans zonage restrictif. Il n’existe pas non plus de plafond réglementaire sur le prix d’achat, même si, comme nous le verrons, l’avantage fiscal atteint son optimum autour de 285 700 € en loyer intermédiaire.
Comment fonctionne l’amortissement ?
La base amortissable correspond à 80 % de la valeur du bien (la part du terrain, non amortissable, étant exclue).
Le taux d’amortissement annuel dépend du niveau de loyer pratiqué. En loyer intermédiaire, il est de 3,5 % par an, avec un plafond de 8 000 € par an. En loyer social, il passe à 4,5 % par an, dans la limite de 10 000 € par an. Enfin, en loyer très social, il atteint 5,5 % par an, avec un plafond de 12 000 € par an.
Plus le loyer consenti est bas, plus l’avantage fiscal est important. Point essentiel : ces plafonds s’appliquent par foyer fiscal, et non par bien. Multiplier les acquisitions ne permet donc pas de cumuler plusieurs plafonds. En revanche, l’amortissement qui dépasse le plafond d’une année n’est pas perdu : il est reportable.
En loyer intermédiaire, la durée théorique pour amortir entièrement le bien est d’environ 28 à 29 ans.
Exemple : pour un appartement acheté 250 000 € et loué en intermédiaire, la base amortissable est de 200 000 €. L’amortissement annuel s’élève à 7 000 € (200 000 × 3,5 %), soit sous le plafond de 8 000 €. Ce montant vient réduire chaque année les revenus fonciers imposables. On comprend ainsi d’où vient le chiffre de 285 700 € : c’est le prix à partir duquel l’amortissement en intermédiaire atteint exactement le plafond de 8 000 €.
La fiscalité pendant la détention
Les charges se déduisent des loyers dans un ordre précis : d’abord les intérêts d’emprunt, ensuite les autres charges (taxe foncière, assurance, frais de gestion…), et enfin l’amortissement, qui intervient en dernier.
Si l’ensemble de ces déductions dépasse les loyers perçus, l’amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce qui rend le dispositif particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Quel loyer pratiquer ?
Trois niveaux de loyer sont possibles : intermédiaire (sur la base des plafonds Pinel / Denormandie), social et très social (sur la base du dispositif Loc’Avantages).
Le calcul reprend la formule bien connue du Pinel :
Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient
La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des annexes, dans la limite de 8 m². Le coefficient se calcule ainsi : 0,7 + (19 / surface), plafonné à 1,2.
À titre d’exemple, un appartement de 45 m² situé en zone A pourra être loué environ 732 € par mois en loyer intermédiaire.
Les engagements du bailleur
En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant au moins 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Les plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés pendant toute la durée de l’engagement. Enfin, il est interdit de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche jusqu’au deuxième degré.
Et à la revente ?
C’est le point à anticiper : lors de la cession du bien, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition retenu fiscalement. Autrement dit, la plus-value imposable sera plus élevée. Cet effet doit être intégré dès le départ dans votre stratégie, notamment au regard des abattements pour durée de détention.
Pour qui ce dispositif est-il intéressant ?
Le statut du bailleur privé convient particulièrement aux investisseurs fiscalisés qui souhaitent se constituer un patrimoine sur le long terme. Il est également possible d’investir via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, ce qui ouvre des perspectives intéressantes en matière de transmission ou d’investissement à plusieurs.
Comme tout dispositif fiscal, le Jeanbrun doit s’inscrire dans une stratégie globale : capacité d’endettement, niveau d’imposition, horizon de détention, choix de l’emplacement… N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble si ce dispositif correspond à votre situation.
